王某某与赵某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
审理法院：北京市丰台区人民法院
案件类型：民事案件
审判程序：民事一审
裁判日期：2018-03-29
原告王某某与被告赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人孙俊平、韩□□，被告赵某某及其委托诉讼代理人李□□到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1、解除我与被告赵某某于2016年8月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告赵某某配合我注销编号为c1353728的网签合同；2、被……
北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初27250号
原告：王某某，女，1983年□□月□□日出生，汉族，住天津市河西区。
被告：赵某某，男，1968年□□月□□日出生，汉族，住北京市丰台区。
原告王某某与被告赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人孙俊平、韩□□，被告赵某某及其委托诉讼代理人李□□到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某向本院提出诉讼请求：1、解除我与被告赵某某于2016年8月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告赵某某配合我注销编号为c1353728的网签合同；2、被告赵某某向我返还定金3万元、首付款8万元以及利息7883元（按照年利率5%从2016年10月15日计算至2018年3月14日）；3、被告赵某某向我赔偿中介费用45375元；4、被告赵某某向我赔偿违约金60.5万元以及房屋差价损失99.5万元；5、被告赵某某向我支付租房损失75200元（自2016年11月18日至2018年3月共计16个月，每个月4700元）。6、被告赵某某向我支付监管资金的利息损失64125元（按照年利率5%从2016年10月18日计算至2018年3月14日）；7、被告赵某某向我支付律师费2万元；8、诉讼费用由被告赵某某承担。事实和理由如下：我与赵某某于2016年8月15日签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，约定我以302.5万元的房屋总价款购买赵某某所有的位于丰台区□□号房屋。合同签订后，我向赵某某支付了3万元定金和首付款8万元。后，我根据合同约定向银行申请按揭贷款200万元，并按照合同约定将房款90万元存入监管银行，银行于2016年11月1日下发同意放贷通知书，中介预约双方在2016年11月7日上午在建委办理过户手续，但赵某某不予配合。经多次协商无果后，我向法院提起诉讼要求继续履行合同，并提出了财产保全申请，丰台法院于2016年12月27日作出保全裁定。但赵某某为了不过户房屋给我，制造虚假诉讼，将涉案房屋进行诉前保全，在本案之前先行查封了涉案房屋，导致我与其签订的合同无法继续履行，我只好变更诉讼请求要求解除合同。根据双方所签《补充协议》约定，赵某某所售房屋存在查封且逾期履行15日以上情形，导致本案买卖合同无法继续履行，赵某某已经构成根本违约，依照合同应当向我支付合同总价款20%的违约金。但该违约金标准过低，我的房屋差价损失高于160万元，因赵某某违约，我再次购房需按二套房计算，利率上浮的损失高达40万元。我向赵某某支付了定金、首付款以及监管的资金，赵某某应向我支付资金占用期间的利息。另，因赵某某不按照合同约定的时间交付房屋，给我造成了租房的损失。故我提起本案诉讼。
被告赵某某辩称，王某某于2016年8月15日与我签订合同，但其直至2016年10月17日才具备付款能力。面签时，交通银行告知王某某必须提供首付款监管凭证才能发出批贷函，王某某贷款申请资料不完整，依照约定其可以更换银行，但其未更换银行，也没有积极筹款。我于2016年9月25日向王某某发函，要求其支付首付款。双方口头约定王某某应于2016年10月13日前将首付款存入监管账户。因王某某迟迟不付首付款，银行无法批贷，我要求王某某支付违约金，其不同意，故我才拒绝在资金监管协议上签字。我同意解除合同、注销网签，不同意其他诉讼请求。王某某要求的利息、律师费均无依据。合同履行未到交房的环节，租房损失也不存在。王某某要求的违约金和差价损失都没有证据支持，且违约金的标准过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房产证、网签合同补充协议、资金到账回单、收条、解除合同通知书、同意放贷通知书等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年8月15日，赵某某（出卖人）与王某某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于北京市丰台区□□号房屋（以下简称□□号房屋），房屋成交总价为302.5万元。买受人申请贷款，拟贷款金额为210万元。同日，赵某某（出卖人、甲方）与王某某（买受人、乙方）、北京□□□□房地产咨询有限公司（居间人、丙方）签订了《补充协议》，约定乙方于2016年8月15日向甲方支付定金3万元，甲乙双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于过户前三日内将购房款90万元以建委资金监管的方式支付给甲方。银行批贷后五日内，甲乙双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。双方应于过户后十日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（3）交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（5）拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的……
签订上述合同当日，王某某向赵某某支付了定金3万元。2016年9月6日，赵某某（出卖人）与王某某（买受人）签订了网签合同补充协议，约定银行批贷后五日内双方共同办理权属转移过户登记。网签后五个工作日内，出卖人和买受人共同前往贷款机构办理贷款申请及签约相关手续。乙方应于2016年10月25号之前把资金监管90万元存入监管银行，如若因为银行批货问题时间顺延。
2016年9月7日，双方办理了编号为c1353728的网签合同。双方均认可，因为合同履行过程中，因为王某某需调整贷款的金额，王某某向赵某某另行支付了首付款8万元。2016年9月13日，王某某和赵某某共同前往银行申请贷款。2016年10月17日，王某某将首付款90万元存入资金监管账户。2016年11月1日，交通银行股份有限公司北京天坛支行出具同意放贷通知书，初步审核拟向王某某发放200万元贷款。
赵某某于2016年9月25日出具了一封函件，载明：“乙方（王某某女士）……2016年9月13日与交通银行贷款专员见面，提交了相关资料，办理了贷款申请及签约。面签过程中交通银行贷款专员口头告知，贷款申请资料审核通过后，需要乙方提供将首付90万元存入建委监管账户的票据，才能发出批贷函。乙方当时对此未提出异议，但临近审核得出结果的预计日期才提出不能履行。如果因乙方没有于10月13日及时提交首付存入票据给交行而延误批贷，并导致不能正常办理产权过户，届时甲方将向乙方提出解除合同并立即生效。”该函件发送至了使用王某某的爱人手机号注册的微信账号中，王某某称其未收到。赵某某主张王某某在申请贷款时即应具备付款的条件，迟至2016年10月17日王某某才将首付款90万元存入资金监管账户，迟延了34天，已经构成违约，王某某亦不同意支付违约金。赵某某于2016年11月3日以上述理由向王某某发送解除合同通知书。王某某认可银行提示了首付款监管后才能批贷的情况，但认为其未违反合同中关于支付首付款以及办理资金监管的时间约定，故不认为己方构成违约。
另查，银行批贷后，中介公司曾通知王某某和赵某某缴税过户，赵某某认为其已经通知解除合同故未予配合，双方合同未继续履行。
再查，本院就□□号房屋先后出具两份民事裁定书，分别是（2016）京0106财保37号民事裁定书以及本案所出具的民事裁定书，两份民事裁定书先后对□□号房屋采取了查封措施。
庭审中，王某某要求赵某某按照合同约定支付总房款20%的违约金，并认为违约金不足以弥补因赵某某违约对其造成的房屋差价损失。关于差价损失，王某某向法庭提交网站查询的房屋价格截图，主张现在□□号房屋周边的房屋均在5.2万元每平米，已经较其与赵某某签订合同之时有大幅上涨。赵某某不认可该证据，认为证据真实性存疑且不足以认定差价。王某某另提交了其爱人作为承租人签署的租赁合同，欲证明其自2016年在外租房产生了租房损失。赵某某认为双方均对于本案合同无法履行有预期，租赁合同和支出的租金均与本案无关。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。赵某某与王某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》等合同均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。本案中，买卖双方前往银行申请贷款的时间在合同约定的范围内。赵某某认为在贷款银行要求先行支付首付款才能批贷的条件下，王某某未在申请贷款时即支付90万元首付款，导致批贷时间延长，已经构成违约。但双方仅在合同中约定了前往贷款机构办理贷款申请等手续的时间，并未具体约定贷款批准的时间；而赵某某与王某某签订的《网签合同补充协议》中明确约定了王某某应于2016年10月25日之前把90万元首付款存入监管账户，王某某实际存入时间为2016年10月17日，亦未晚于上述约定日期，不构成违约。赵某某认为其与王某某就2016年10月13日前支付90万元首付款一事达成口头协议，现王某某不认可，赵某某亦未就其主张进行充分举证。根据现有合同，王某某支付首付款至监管账户的时间均未违反合同相关约定，而赵某某持上述理由不同意配合继续履行合同，以致成诉。现涉案房屋已经在其他案件中被查封，本案合同无法履行，且赵某某拒绝履行合同的行为已经构成根本违约，王某某要求解除合同、注销网签以及返还已经支付的定金、首付款、赵某某向其支付违约金的诉讼请求，本院均予以支持。关于违约金的数额，虽赵某某主张违约金标准过高，但本院以王某某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及赵某某的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为合同总价款20%的违约金即60.5万元并未过分高于造成的损失的，故本院支持王某某要求赵某某支付60.5万元违约金的诉讼请求。
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。本案中，王某某主张赵某某应向其赔偿房屋差价损失，亦有依据，本院对其诉讼请求予以支持。根据本院查明事实，赵某某于2016年11月3日提出解除合同并不再配合合同的履行，王某某随后提起诉讼要求继续履行合同，直至2018年3月，王某某称合同目的无法实现故而变更了诉讼请求为要求解除合同等。因王某某不申请评估鉴定，本院综合考虑上述因素以及双方的履约情况，从保护守约方利益的角度出发，对王某某主张的房屋差价损失金额酌定为50万元。
另，王某某要求赵某某向其支付房款利息以及租房损失的诉讼请求，因本院在确定违约金的数额时已予考虑，故本院不再支持王某某的该项诉讼请求。王某某要求赵某某赔偿中介费的诉讼请求，因王某某未向法庭提交其支付中介费的有效证据，本院对该项诉讼请求不予支持。王某某要求赵某某向其支付律师费的诉讼请求，无合同依据，本院对该项诉讼请求亦无法支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告王某某与被告赵某某于二〇一六年八月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、被告赵某某于本判决生效之日起七日内配合原告王某某注销编号为c1353728的网签合同。
三、被告赵某某于本判决生效之日起二十日内向原告王某某返还定金三万元、首付款八万元。
四、被告赵某某于本判决生效之日起二十日内向原告王某某支付违约金六十万零五千元
五、被告赵某某于本判决生效之日起二十日内赔偿原告王某某房屋差价损失五十万元。
六、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31160元、保全费5000元，均由被告赵某某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 石□□
人民陪审员 关□□
人民陪审员 马□□
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 陈□□
诉讼受理费
诉讼申请费
交通赔偿费
司法鉴定费